L’ACD en Côte d’Ivoire

Ce que l’ACD établit

L’arrêté de concession définitive est l’acte administratif par lequel l’État concède définitivement une parcelle de son domaine urbain. Il est signé par le ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme. C’est lui qui fait naître le droit de propriété sur le terrain concerné.

Deux conséquences pratiques, souvent négligées :

• Un ACD porte un nom — celui de l’attributaire. Un ACD établi au nom d’un tiers ne crée aucun droit en votre faveur.
• Un ACD n’est ni un reçu ni une promesse : c’est l’acte d’origine du droit. Une attestation villageoise, une lettre d’attribution ou un acte sous seing privé ne le remplacent pas.

ACD, titre foncier, CMPF : trois documents, trois fonctions

On oppose souvent ces trois documents comme s’il fallait choisir le « meilleur ». Ils ne s’opposent pas : ils interviennent à des moments différents de la même chaîne.

Le livre foncier : ce qui rend votre droit opposable

Le livre foncier est le registre tenu par la Conservation de la propriété foncière et des hypothèques. C’est l’inscription à ce registre qui rend votre droit opposable aux tiers — autrement dit, qui vous permet de le faire valoir face à quelqu’un qui revendiquerait le même terrain.

D’où un principe simple, et qui vaut pour tous les cas de figure : ce qui fait foi, c’est le dernier acte inscrit au livre foncier.

• Un ACD daté de plusieurs années vous dit qui était attributaire à l’époque. Il ne dit rien des mutations intervenues depuis.
• Un CMPF récent indique qui est propriétaire aujourd’hui.
• Et un premier attributaire qui n’a jamais vendu n’a que son ACD — lequel est parfaitement à jour, puisqu’il est le dernier acte inscrit.

C’est la raison pour laquelle la vérification auprès de la Conservation prime sur le papier qu’on vous présente. Le document que l’on vous tend ne prouve pas, à lui seul, l’état actuel du registre.

Quels terrains peuvent faire l’objet d’un ACD

L’ACD ne s’applique pas à n’importe quelle parcelle. En principe, seuls les terrains issus de lotissements approuvés par le ministère chargé de l’Urbanisme peuvent en faire l’objet — l’approbation garantissant la conformité aux règles d’urbanisme.

La Direction du Domaine Urbain intervient à ce stade : elle vérifie que la parcelle relève bien d’un lotissement régulièrement approuvé, puis consulte ses registres pour contrôler l’unicité d’acte — c’est-à-dire que la parcelle n’a pas déjà été attribuée à un tiers.

Des situations particulières existent, notamment pour certaines personnes morales de droit privé sur des parcelles situées hors lotissement approuvé. Le détail des cas est présenté dans notre article Les terrains concernés par l’ACD, et la manière de reconnaître un lotissement régulier dans Comment reconnaître un lotissement approuvé.

Qui intervient dans la délivrance

La procédure fait intervenir des professionnels et plusieurs services de l’administration. Savoir qui fait quoi évite de confier son dossier à un intermédiaire sans qualité.

Du côté des professionnels

• Le notaire — établit les actes authentiques et sécurise la transaction. Voir son rôle exact.
• Le géomètre-expert agréé — réalise les lotissements, délimite les parcelles, établit et signe le dossier technique. Vérifiez qu’il est inscrit à l’Ordre des Géomètres-Experts de Côte d’Ivoire.
• L’agent immobilier — accompagne le propriétaire dans le rassemblement des pièces et le suivi des étapes.
• L’huissier de justice — constate les opérations liées aux procédures foncières coutumières.

Du côté de l’administration

• La Direction du Domaine Urbain — contrôle l’éligibilité de la parcelle et l’unicité d’acte.
• La Direction du Cadastre — procède au bornage contradictoire, en dresse le procès-verbal et crée les références cadastrales.
• La Conservation de la propriété foncière et des hypothèques — crée le titre foncier et tient le livre foncier.

Les grandes étapes de la demande

Le parcours dépend d’abord du document détenu au départ : attestation villageoise, lettre d’attribution, ou terrain déjà titré. Les pièces à fournir et l’ordre des démarches varient selon le cas.

De façon générale, la demande combine la constitution d’un dossier technique par un géomètre-expert agréé, le dépôt auprès de l’administration, les vérifications d’éligibilité et d’unicité d’acte, le bornage, puis la signature de l’arrêté et l’inscription au livre foncier.

Le détail des pièces et le cheminement complet, cas par cas, sont présentés dans notre article Le parcours de la demande d’ACD.

Avant d’acheter : ce qu’il faut vérifier

La plupart des litiges fonciers ne viennent pas d’un document absent, mais d’un document qui ne dit pas ce que l’acheteur croit. Quelques contrôles évitent l’essentiel des mauvaises surprises.

• Faire vérifier le titre à la Conservation de la propriété foncière et des hypothèques, et non se contenter de la copie remise par le vendeur.
• Contrôler la concordance des noms : celui qui vend doit être celui qui figure au registre.
• Passer par un notaire pour l’acte et pour la mutation à votre nom.
• Se méfier des documents provisoires présentés comme des titres.
• Ne jamais verser de somme importante sur la foi d’une promesse orale, et exiger un reçu qui identifie l’objet du paiement.

Une fois propriétaire, votre bien entre dans le champ de la fiscalité foncière : voyez notre guide Impôts fonciers en Côte d’Ivoire.

Questions fréquentes