Le bail d’habitation fait naître un lien juridique en vertu duquel le propriétaire d’un bien immobilier met son bien location pour être utilisé par un locataire, moyennant le paiement d’un loyer par ce dernier. Mais, à l’instar des autres contrats, le bail d’habitation a également une fin qui peut amiable ou contentieuse. Dans le dernier cas invoqué, le bailleur va entreprendre une procédure d’expulsion du locataire. Cependant, comment cela se passe-t-il ? Quels sont les étapes à respecter pour ce faire ?
Les motifs légaux de résiliation
Il est important de rappeler qu’aux termes de l’article 442 du code de la construction et de l’habitat : « Le contrat de bail à usage d’habitation peut être légitimement résilié avant son terme ou lorsqu’il est à durée indéterminée :
- en cas de force majeure ;
- par accord commun des parties ;
- en cas de manquement à ses obligations par l’une des parties ;
- au terme d’un préavis de trois mois notifié par écrit au bailleur par le locataire pour motif légitime ;
- au terme d’un congé de trois mois notifié par écrit au locataire par le bailleur qui veut exercer son droit de reprendre l’immeuble ou le local pour l’occuper lui‐même ou pour le faire occuper de manière effective par un ascendant ou descendant ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement. ».
Il s’agit là des cas dans lesquels le bailleur pourra mettre fin au contrat de bail, en vue de l’expulsion du locataire.
La procédure d’expulsion
Avant tout, il est important de signifier que l’expulsion d’un locataire ne peut se faire en dehors d’une décision de justice. En d’autres termes, c’est le juge, à l’issue d’une audience, qui doit prononcer l’expulsion du locataire. Pour y arriver, il faut respecter ces étapes :
- Adresser une lettre de résiliation au locataire : il s’agit d’une lettre dans laquelle le propriétaire va signifier au locataire sa volonté de résilier le contrat de bail. Le code de la construction et de l’habitat en fait une obligation au propriétaire, qui devra indiquer les motifs de résiliation dans la lettre. Celle-ci est transmise au locataire par voie de commissaire de justice (ou encore huissier) ou par voie de lettre recommandée avec avis de réception ou encore par remise de courrier contre décharge ou par courrier électronique, si les parties ont accepté ce mode de transmission.
A compter de la réception de la lettre, le locataire disposera d’un délai de 30 jours pour contester la résiliation du contrat de bail à usage d’habitation dispose, à peine de forclusion, en saisissant le juge compétent.
- Demander l’expulsion forcée au juge des référés: lorsque le locataire a manqué à l’une de ces obligations contractuelles (généralement c’est le non-paiement de loyer ou la dégradation de la maison), le propriétaire peut directement saisir le juge des référés après la délivrance de la lettre de résiliation, sans besoin d’attendre le délai de 30 jours qui n’est plus exigé en raison de la faute du locataire. Il faut préciser qu’en cas d’expulsion forcée du locataire, celui‐ci reste tenu du paiement des arriérés du loyer. C’est dire que l’expulsion n’intervient pas en remplacement des loyers dus par ce dernier.
- Faire exécuter l’ordonnance d’expulsion forcée : à la suite de l’ordonnance d’expulsion, le bailleur demande à son commissaire de justice de faire exécuter la décision du juge. Ce dernier va donc se rendre dans la maison et demander au locataire de libérer les lieux. En pareille situation, le locataire peut libérer la maison de sa propre initiative, mais il arrive aussi qu’il fasse résistance. Dans le cas d’une résistance, le commissaire de justice va s’adresser au préfet de police pour qu’il lui soit mis à disposition des forces de l’ordre qui procéderont au déguerpissement du locataire.
Somme toute, il faut retenir qu’en Côte d’Ivoire, le bailleur n’est pas autorisé à se faire justice lui-même en opérant personnellement à l’expulsion du locataire, mais plutôt en s’adressant au juge des référés qui est le juge de l’urgence. Toutefois, la pratique révèle que l’expulsion peut être parfois longue, surtout lorsque le locataire use de stratégies pour faire du dilatoire (faire durer la procédure) ; il faut donc se prémunir en amont de tels risques par le choix minutieux du locataire et surtout par la rédaction d’un contrat qui définit clairement les obligations de chaque partie (bailleur et locataire).
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