Impôts fonciers en Côte d’Ivoire
Taux et calculs à jour de l’annexe fiscale 2026 : IRF, IPF, terrains nus et valeur marchande — pour propriétaires, bailleurs et investisseurs.
En Côte d’Ivoire, parler de « l’impôt foncier » au singulier entretient une confusion. Un logement loué, une résidence occupée par son propriétaire, un immeuble détenu par une société et un terrain nu ne sont pas taxés de la même manière. Depuis les annexes fiscales 2025 et 2026, la valeur marchande occupe en outre une place beaucoup plus importante dans le calcul de certains impôts. Ce guide présente les règles utiles au 1er janvier 2026 pour comprendre un avis d’imposition et estimer un ordre de grandeur ; la situation exacte doit être confirmée auprès de la Direction générale des Impôts (DGI).
Dans ce guide
Les trois prélèvements à distinguer
Impôt sur le revenu foncier (IRF)
Concerne les immeubles qui produisent des revenus locatifs. Il n’est pas dû sur une habitation simplement occupée par son propriétaire.
Impôt sur le patrimoine foncier (IPF)
Concerne la propriété immobilière. Son taux et sa base changent selon que le bien est bâti ou non, loué ou non, détenu par une personne physique ou morale.
Taxe de voirie, d’hygiène et d’assainissement (TVHA)
Ce n’est pas une taxe supplémentaire due par tous : elle vise surtout les propriétaires ou possesseurs exonérés de l’IRF et de l’IPF, et certaines catégories particulières.
Le bien loué : une charge cumulée de 12 % ou 15 %
Lorsqu’un immeuble est donné en location, l’IRF et l’IPF s’appliquent simultanément sur la valeur locative annuelle. Pour une personne physique, le taux cumulé est de 12 % ; pour une entreprise ou une personne morale, de 15 %, sous réserve des régimes particuliers (notamment certaines SCI de copropriété).
| Propriétaire du bien loué | IRF | IPF | Charge cumulée | Base |
|---|---|---|---|---|
| Personne physique | 3 % | 9 % | 12 % | Valeur locative annuelle |
| Entreprise / personne morale | 4 % | 11 % | 15 % | Valeur locative annuelle |
Fondements : articles 156 et 158 du Code général des Impôts ; précisions DGI 2025 et annexe fiscale 2026.
La valeur locative correspond, en pratique, au revenu annuel que le propriétaire retire de la location. L’avis d’imposition et la situation déclarée auprès de la DGI restent déterminants.
Le bien bâti non loué
Depuis l’annexe fiscale 2025, plusieurs immeubles bâtis non productifs de revenus sont imposés sur leur valeur marchande au taux de 0,5 % : une seule habitation principale occupée par son propriétaire, une seule résidence secondaire à usage personnel (sous réserve du certificat exigé par la DGI), certains immeubles de SCI de copropriété, et les immeubles restés vacants pendant six mois consécutifs.
La vacance ne se constate pas seulement de fait : elle doit être déclarée à l’administration. Un logement vide mais toujours déclaré comme loué peut continuer à être imposé sur une base inadaptée.
Cas des entreprises et personnes morales
Depuis 2026, les immeubles bâtis non productifs de revenus appartenant aux entreprises ou personnes morales (et certaines constructions non achevées inscrites au bilan) relèvent d’un taux de 13 % (auparavant 15 %). Ce taux ne s’applique pas directement à la totalité de la valeur marchande : la DGI détermine d’abord une base par appréciation directe, à partir de la valeur marchande et de coefficients, puis applique 13 % à cette base. Présenter ce régime comme « 13 % de la valeur marchande » surestimerait fortement l’impôt.
Le terrain urbain nu
Un terrain urbain nu peut être imposable même s’il ne génère aucun revenu. Depuis l’annexe fiscale 2025, le taux de droit commun est de 1 % de la valeur marchande (art. 165 CGI). La valeur vénale et la valeur locative ne doivent pas être confondues avec la valeur marchande retenue par le dispositif actuel.
Une exonération de deux ans existe pour certains terrains urbains nus acquis à compter de 2025, lorsque l’Attestation de Droit d’Usage coutumier (ADU) a été délivrée pour la première fois au bénéficiaire ; une revente ultérieure ne fait pas renaître une nouvelle exonération. Pour l’emphytéote ou le preneur à bail emphytéotique, l’annexe fiscale 2026 a ramené le taux des propriétés non bâties de 1 % à 0,2 % de la valeur marchande.
La TVHA : une taxe qui ne se cumule pas automatiquement
La taxe de voirie, d’hygiène et d’assainissement est fixée, depuis 2026, à 0,2 % de la valeur marchande (art. 166 CGI). Elle concerne notamment les propriétaires et possesseurs exonérés de l’IRF et de l’IPF des propriétés bâties, ainsi que certaines représentations diplomatiques et entreprises bénéficiant de régimes particuliers.
Un propriétaire ordinaire déjà imposé à l’IRF et à l’IPF n’additionne pas automatiquement cette taxe aux 12 % ou 15 %. Il faut d’abord vérifier s’il entre réellement dans son champ d’application. Depuis l’annexe fiscale 2026, la mention « et des possesseurs » rend expressément redevable le détenteur d’un titre provisoire (lettre d’attribution, arrêté de concession en cours).
Valeur locative et valeur marchande : deux bases différentes
| Notion | À quoi elle correspond | Usages fiscaux |
|---|---|---|
| Valeur locative | Revenu annuel tiré de la location du bien. | Biens productifs de revenus : IRF et IPF. |
| Valeur marchande | Valeur du bien sur le marché à la date de référence. | Biens non productifs, terrains nus, TVHA et appréciation directe. |
| Valeur vénale | Terme historiquement utilisé dans certains dispositifs. | Ne remplace pas la valeur marchande lorsque le CGI vise cette dernière. |
Depuis les réformes 2024-2026, la base de plusieurs biens non productifs est déterminée à partir des valeurs marchandes. La Commission de Fixation des Valeurs marchandes des Biens immobiliers arrête des références applicables pendant trois ans (art. 161 bis CGI) ; en phase transitoire, l’administration peut recourir à des experts immobiliers privés. Pour contester une valeur retenue, un simple prix d’annonce ne suffit pas : il faut documenter localisation, superficie, état, usage, contraintes et comparables.
Les mesures transitoires prévues en 2026
Le passage à la valeur marchande a fortement augmenté certains avis émis en 2025. L’annexe fiscale 2026 a introduit des mécanismes de correction pour les immeubles bâtis ou non bâtis non productifs de revenus.
Lorsque l’impôt 2025 a été entièrement acquitté, la fraction excédant de plus de 100 % le montant émis au titre de 2024 peut ouvrir droit à un crédit d’impôt imputable sur 2026 et 2027. Lorsqu’il n’a été payé que partiellement, un dégrèvement peut s’appliquer. La hausse de certaines impositions (propriétés non bâties, TVHA) est par ailleurs encadrée par référence au montant émis en 2024.
Comment contrôler son avis d’imposition
- Identifier l’usage réel du bien : loué, occupé, vacant, en construction ou non bâti.
- Vérifier le propriétaire fiscal : personne physique, entreprise, personne morale, SCI, usufruitier ou emphytéote.
- Contrôler la base : comparer la valeur locative déclarée, la valeur marchande retenue et les caractéristiques réelles du bien.
- Réunir les justificatifs : bail, quittances, preuve de vacance, certificat de résidence secondaire, ADU, titre, plans et éléments d’évaluation.
- Saisir la DGI rapidement : demander une explication ou une rectification avant l’accumulation de pénalités.
Questions fréquentes
Un propriétaire occupant paie-t-il l’IRF ?
Un bailleur personne physique paie-t-il 3 % ou 12 % ?
Le taux de 13 % signifie-t-il 13 % de la valeur du bien ?
Un terrain nu est-il imposable ?
La TVHA s’ajoute-t-elle toujours à l’impôt foncier ?
Que faire si le bien est vacant ?
Puis-je contester la valeur marchande retenue ?
Qui peut m’aider ?
Préparer votre dossier immobilier
Nous réunissons les éléments immobiliers utiles — situation locative, loyers, état du bien et avis de valeur — pour vous constituer un dossier clair. La validation du calcul, la déclaration et toute réclamation relèvent de la DGI ou d’un conseil fiscal.
Sources officielles — Données à jour de l’annexe fiscale 2026.
- Annexe fiscale à la loi de finances n° 2025-987 du 19 décembre 2025 (notamment articles 18 et 34).
- Direction générale des Impôts — analyses des annexes fiscales 2025 et 2026 ; « Impôts et taxes en Côte d’Ivoire », édition 2025.
- Code général des Impôts, notamment articles 153, 156, 158, 161 bis, 164, 165 et 166.