La copropriété est un mode d’habitation dans lequel des propriétaires ont des parties qui leur sont propres (parties privatives), mais également des parties communes sur lesquelles chacun dispose d’une quote part (un droit d’utilisation).
En Côte d’Ivoire, l’archétype de la copropriété reste les cités issues de promotions immobilières. Dans ces cités, les différents propriétaires disposent de leurs espaces propres, mais on a également des parties appartenant à tous, comme les jardins publics ou encore les aires de jeux, escaliers, ascenceurs…
La copropriété est régie par les articles 386 à 407 du code de la construction et de l’habitat. Ainsi, dans le souci de gérer de manière efficiente les différentes parties communes, les copropriétaires sont d’office constitués en syndicat. Le syndicat a pour mission générale la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Au nombre des missions spécifiques, on peut relever notamment le ravalement des façades et des autres murs de toutes les parties communes ; la préservation des réseaux d’assainissement, d’adduction d’eau et de drainage ; l’entretien des espaces verts ; la mise en oeuvre de mesures de sécurité de pointe; le ramassage des ordures ; l’entretien des ascenceurs etc.
La copropriété comprend trois (3) organes que sont l’assemblée générale, le conseil syndical et le syndic.
1- L’Assemblée générale (AG)
Il s’agit de l’instance de prise de décision des copropriétaires. Ses décisions concernent (de manière non exhaustive):
- l’adoption du règlement de copropriété, les modifications dans la classificationen choses et parties communes d’une part et en parties privatives d’autre part, toutes modifications, suppressions, adjonctions aux statuts et aux règlements intérieurs ;
- la destruction de l’immeuble
- la détermination des charges de copropriété ;
- les modifications à apporter dans la liste ou la modification des charges communes ;
- la désignation des membres du conseil syndical ;
- la désignation et la destitution du syndic ;
- la fixation des cotisations mensuelles spéciales pour les grosses réparations ordinaires ;
- l’emploi des ressources du syndicat ;
- la fixation du salaire du syndic
- Etc.
Tout copropriétaire a le droit de consulter les pièces comptables, les quittances ou encore le droit de communication de toute information qu’il aura sollicitée.
2- Le Conseil syndical
Il fait office de commissaire aux comptes du syndicat des copropriétaires. Il est constitué d’au moins trois (3) copropriétaires à jour de leurs cotisations et désignés par l’assemblée générale pour une période qu’elle détermine.
En tant que commissaire aux comptes, le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il supplée le syndic en cas de démission, décès, incapacité, carence ou toute autre indisponibilité, jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic.
3- Le syndic
C’est le représentant du syndicat des copropriétaires ; il n’agit pas de son propre chef, mais au nom et pour le compte de ces derniers.
Le syndic doit être choisi parmi les syndics agréés par le ministère du logement qui entérine par la suite ce choix par un arrêté.
Comme missions, le syndic doit:
- assurer le secrétariat de l’AG
- donner copie du règlement de copropriété à tous les copropriétaires et locataires et assurer le respect de son application
- assurer la conservation, la garde, l’entretien et la réparation de toutes les parties communes
- établir le budget et la comptabilité du syndicat sous le contrôle du conseil syndical
- engager le personnel nécessaire pour l’exécution des travaux sur avis du conseil syndical
- mettre en oeuvre les décisions de l’AG
- représenter le syndicat en justice en qualité de demandeur ou defendeur
- assurer le recouvrement des cotisations des copropriétaires
Le syndic est rémunéré dans la limite de 30% des cotisations des copropriétaires. Il ne peut contracter aucune obligation personnelle et engage sa responsabilité (civile et pénale) lorsqu’il excède ses pouvoirs ou se rend coupable de faits de mauvaise gestion ou d’actes frauduleux constatés par une décision de justice devenue définitive. De même, le syndic peut être démis de ses fonctions par l’AG, pour motif(s) légitime(s).
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